09 Aprile 2024
Nella giornata del 9 aprile, presso la sede del Centro Studi Borgogna, si è tenuto l’evento “Rigenerazione Urbana & Edilizia Residenziale Pubblica: Milano & Lombardia”.
Di seguito l’intervento del Presidente Nazionale Federico Filippo Oriana.
Se il tema è la casa -e più precisamente l’emergenza abitativa a Milano- ringrazio intanto l’Assessore regionale al Territorio Gianluca Comazzi per quanto fatto per cercare di uscire tutti insieme dal “problema Milano” e ho constatato alcuni punti di consenso rispetto all’intervento dell’Assessore comunale alla Casa, Pierfrancesco Maran, relativamente ai costi e tempi delle bonifiche che vanno sicuramente abbattuti, alla dimensione sovracomunale nell’ambito della quale va vista una politica dell’abitare a Milano, alla richiesta di efficientamento del patrimonio pubblico destinato all’edilizia popolare. Il dissenso, invece, è sulla questione prezzi delle case a Milano, sia in vendita che in locazione e, soprattutto, su come la si affronta.
Occorrono due premesse preliminari: 1) è difficile in un’economia di mercato definire cosa è caro e cosa no, ossia quale è il prezzo giusto che, secondo la teoria economica, corrisponde all’amount of money che l’acquirente di un bene o di un servizio è disponibile a spendere per acquistarlo: se a Milano gli appartamenti a tutti i livelli e in tutte le zone non restano mai invenduti, significa che i prezzi sono corretti, 2) esiste sicuramente un problema -che mette a rischio il futuro di Milano- di sproporzione, per i ceti sociali medio e basso, degli attuali prezzi (e canoni) delle case rispetto ai redditi, in particolare per i giovani e i lavoratori di tutti i livelli; però anche il prezzo di beni altrettanto essenziali -come il cibo- a Milano è sproporzionato rispetto a molti redditi, ma nella storia (come ci ricorda il Manzoni nei Promessi Sposi) non si è MAI riusciti ad abbassarlo per decreto, come in ogni tempo hanno cercato di fare le Amministrazioni locali (anche l’attuale con le case).
Ciò posto, ritengo che invece dell’approccio “dirigistico”, dall’alto per decreto (come è -nel caso del Comune di Milano l’idea di creare Edilizia Residenziale Sociale con nuove norme del PGT) che non ha mai funzionato in nessuna parte del mondo, sarebbe più efficace (e, a mio avviso, anche più legittimo in ottica costituzionale) intervenire sui fattori che determinano il prezzo (o il canone di locazione che alla fine è lo stesso meccanismo) delle abitazioni, in particolare le nuove di cui c’è assoluto bisogno sia per motivi ecologici (Direttiva Green della UE rispetto alla quale gli edifici nuovi sono già compliant senza necessità di difficili ristrutturazioni e degli incentivi pubblici per sostenerle), sia per motivi di sviluppo economico, sia perché girando e rigirando sempre gli stessi appartamenti usati i prezzi salgono per la scarsità dell’offerta e il problema dell’emergenza abitativa non si risolve per l’insufficienza numerica degli alloggi. Provo ad elencare questi fattori di costo da abbattere se si vuole (come si deve) diminuire il costo dell’abitare a Milano:
Ma tutto questo implica la comprensione dei termini reali della questione: gli sviluppatori e i promotori-costruttori 1) non c’entrano niente con le proprietà delle aree (di cui anzi sono controparte), né con la rendita fondiaria di cui queste proprietà possono avvantaggiarsi in tempi di prezzi alti, né con la proprietà privata di appartamenti usati di forte pregio messi in vendita a prezzi elevati nel centro di Milano: le nostre società producono il prodotto nuovo e devono finalizzare quello; 2) non si avvantaggiano da una situazione eccezionale di prezzi alti, sia perché la loro condizione operativa ottimale è quella della normalità e stabilità dei prezzi, sia perché il prezzo alto dell’unità immobiliare nuova deriva da costi elevati della sua realizzazione e quindi determina un forte rischio commerciale, con possibilità di invenduto in caso di repentina crisi del mercato.
Il mondo ASPESI produce case per la gente normale, per il ceto medio fatto di lavoratori e di nuovi abitanti, in particolare giovani, che costituiscono l’infrastruttura economico-civile portante di Milano e la cui difficoltà di accedervi e di abitarvi rappresenta oggi la vera emergenza abitativa di Milano perchè rischia di comprometterne il futuro per l’impossibilità di vivere a Milano. La socialità verso chi non ha nessun reddito stabile è sicuramente importante, ma la necessità di assicurare un tetto dignitoso anche a queste persone in difficoltà è un onere della collettività -e quindi delle Istituzioni pubbliche-, problema che sicuramente non può essere risolto né dalle società immobiliari né dai costruttori.
Finché l’Amministrazione comunale di Milano -temo per ragioni ideologiche- non comprenderà il ruolo imprescindibile dello sviluppo immobiliare privato per la mitigazione dell’emergenza abitativa e la rigenerazione urbana delle oltre 200 aree degradate del territorio comunale e vedrà il nostro mondo solo come fatto da biechi speculatori o, perlomeno, come un gruppo di ricchi che ora devono dare il loro contributo perché la festa è finita (quale festa? forse dei proprietari privati… e quale contributo? realizzare in perdita nuovi edifici? non so se le banche e il sistema finanziario ci darebbero dei soldi per questo obiettivo….), non si andrà da nessuna parte. Per questo motivo occorre urgentemente una vera “rivoluzione culturale”, una diversa comprensione da parte dell’opinione pubblica, della politica e, conseguentemente, delle Istituzioni, realizzata la quale le necessarie misure per uscire dall’emergenza a Milano (e quindi in Italia) sarà un gioco da ragazzi, perchè questa città ha tutte le risorse economiche, finanziarie, tecniche, professionali e morali per uscire da qualsiasi sua crisi, come ha fatto mille volte in passato -e anche 20 anni fa proprio con le 13 grandi operazioni immobiliari con le quali Albertini l’ha rilanciata-, sfuggendo sempre al rischio del declino.
La registrazione integrale dell’incontro è disponibile sul canale YouTube del Centro Studi Borgogna
Convegno "Rigenerazione Urbana & Edilizia Residenziale Pubblica: Milano & Lombardia"
L'intervento del Presidente Nazionale Federico Filippo Oriana.
Nella giornata del 9 aprile, presso la sede del Centro Studi Borgogna, si è tenuto l’evento “Rigenerazione Urbana & Edilizia Residenziale Pubblica: Milano & Lombardia”.
Di seguito l’intervento del Presidente Nazionale Federico Filippo Oriana.
Se il tema è la casa -e più precisamente l’emergenza abitativa a Milano- ringrazio intanto l’Assessore regionale al Territorio Gianluca Comazzi per quanto fatto per cercare di uscire tutti insieme dal “problema Milano” e ho constatato alcuni punti di consenso rispetto all’intervento dell’Assessore comunale alla Casa, Pierfrancesco Maran, relativamente ai costi e tempi delle bonifiche che vanno sicuramente abbattuti, alla dimensione sovracomunale nell’ambito della quale va vista una politica dell’abitare a Milano, alla richiesta di efficientamento del patrimonio pubblico destinato all’edilizia popolare. Il dissenso, invece, è sulla questione prezzi delle case a Milano, sia in vendita che in locazione e, soprattutto, su come la si affronta.
Occorrono due premesse preliminari: 1) è difficile in un’economia di mercato definire cosa è caro e cosa no, ossia quale è il prezzo giusto che, secondo la teoria economica, corrisponde all’amount of money che l’acquirente di un bene o di un servizio è disponibile a spendere per acquistarlo: se a Milano gli appartamenti a tutti i livelli e in tutte le zone non restano mai invenduti, significa che i prezzi sono corretti, 2) esiste sicuramente un problema -che mette a rischio il futuro di Milano- di sproporzione, per i ceti sociali medio e basso, degli attuali prezzi (e canoni) delle case rispetto ai redditi, in particolare per i giovani e i lavoratori di tutti i livelli; però anche il prezzo di beni altrettanto essenziali -come il cibo- a Milano è sproporzionato rispetto a molti redditi, ma nella storia (come ci ricorda il Manzoni nei Promessi Sposi) non si è MAI riusciti ad abbassarlo per decreto, come in ogni tempo hanno cercato di fare le Amministrazioni locali (anche l’attuale con le case).
Ciò posto, ritengo che invece dell’approccio “dirigistico”, dall’alto per decreto (come è -nel caso del Comune di Milano l’idea di creare Edilizia Residenziale Sociale con nuove norme del PGT) che non ha mai funzionato in nessuna parte del mondo, sarebbe più efficace (e, a mio avviso, anche più legittimo in ottica costituzionale) intervenire sui fattori che determinano il prezzo (o il canone di locazione che alla fine è lo stesso meccanismo) delle abitazioni, in particolare le nuove di cui c’è assoluto bisogno sia per motivi ecologici (Direttiva Green della UE rispetto alla quale gli edifici nuovi sono già compliant senza necessità di difficili ristrutturazioni e degli incentivi pubblici per sostenerle), sia per motivi di sviluppo economico, sia perché girando e rigirando sempre gli stessi appartamenti usati i prezzi salgono per la scarsità dell’offerta e il problema dell’emergenza abitativa non si risolve per l’insufficienza numerica degli alloggi. Provo ad elencare questi fattori di costo da abbattere se si vuole (come si deve) diminuire il costo dell’abitare a Milano:
- Tempi e certezze normative degli iter autorizzativi dei nuovi investimenti immobiliari residenziali (soprattutto in tempi come l’attuale di tassi di interesse alti, dove quindi ogni settimana di ritardo determina un costo aggiuntivo nel business plan)
- Oneri comunali che sono a Milano i più alti d’Italia e che dovrebbero essere invece abbattuti, soprattutto negli interventi di recupero nelle zone di minore pregio, per convincere l’operatore ad investirvi ugualmente nonostante il minor prezzo che può realizzare e i maggiori costi che deve invece fronteggiare a causa delle demolizioni e soprattutto bonifiche sempre necessarie negli interventi di rigenerazione urbana.
- Incentivi anche volumetrici per la rigenerazione urbana con indici diversi da quello dell’attuale PGT di Milano (0,35), perché con indici maggiori si potrebbero realizzare edifici alti che -a parità di impronta al suolo (e quindi con risparmio di territorio)- consentirebbero di realizzare più alloggi, rendendo nel contempo più interessanti i relativi business plan per gli investitori grazie al maggior pregio commerciale dell’edificio alto. La rigenerazione urbana è stata realizzata ovunque con indici ben superiori (4 alla Defence di Parigi e addirittura 6 a Canary Wharf di Londra).
- Costi e tempi delle bonifiche che in Italia rispettano per gli edifici (ma non, ad esempio, nella costruzione di strade) i criteri più garantisti -e quindi costosi- d’Europa.
Ma tutto questo implica la comprensione dei termini reali della questione: gli sviluppatori e i promotori-costruttori 1) non c’entrano niente con le proprietà delle aree (di cui anzi sono controparte), né con la rendita fondiaria di cui queste proprietà possono avvantaggiarsi in tempi di prezzi alti, né con la proprietà privata di appartamenti usati di forte pregio messi in vendita a prezzi elevati nel centro di Milano: le nostre società producono il prodotto nuovo e devono finalizzare quello; 2) non si avvantaggiano da una situazione eccezionale di prezzi alti, sia perché la loro condizione operativa ottimale è quella della normalità e stabilità dei prezzi, sia perché il prezzo alto dell’unità immobiliare nuova deriva da costi elevati della sua realizzazione e quindi determina un forte rischio commerciale, con possibilità di invenduto in caso di repentina crisi del mercato.
Il mondo ASPESI produce case per la gente normale, per il ceto medio fatto di lavoratori e di nuovi abitanti, in particolare giovani, che costituiscono l’infrastruttura economico-civile portante di Milano e la cui difficoltà di accedervi e di abitarvi rappresenta oggi la vera emergenza abitativa di Milano perchè rischia di comprometterne il futuro per l’impossibilità di vivere a Milano. La socialità verso chi non ha nessun reddito stabile è sicuramente importante, ma la necessità di assicurare un tetto dignitoso anche a queste persone in difficoltà è un onere della collettività -e quindi delle Istituzioni pubbliche-, problema che sicuramente non può essere risolto né dalle società immobiliari né dai costruttori.
Finché l’Amministrazione comunale di Milano -temo per ragioni ideologiche- non comprenderà il ruolo imprescindibile dello sviluppo immobiliare privato per la mitigazione dell’emergenza abitativa e la rigenerazione urbana delle oltre 200 aree degradate del territorio comunale e vedrà il nostro mondo solo come fatto da biechi speculatori o, perlomeno, come un gruppo di ricchi che ora devono dare il loro contributo perché la festa è finita (quale festa? forse dei proprietari privati… e quale contributo? realizzare in perdita nuovi edifici? non so se le banche e il sistema finanziario ci darebbero dei soldi per questo obiettivo….), non si andrà da nessuna parte. Per questo motivo occorre urgentemente una vera “rivoluzione culturale”, una diversa comprensione da parte dell’opinione pubblica, della politica e, conseguentemente, delle Istituzioni, realizzata la quale le necessarie misure per uscire dall’emergenza a Milano (e quindi in Italia) sarà un gioco da ragazzi, perchè questa città ha tutte le risorse economiche, finanziarie, tecniche, professionali e morali per uscire da qualsiasi sua crisi, come ha fatto mille volte in passato -e anche 20 anni fa proprio con le 13 grandi operazioni immobiliari con le quali Albertini l’ha rilanciata-, sfuggendo sempre al rischio del declino.
La registrazione integrale dell’incontro è disponibile sul canale YouTube del Centro Studi Borgogna
